Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
МЫ РАДЫ ВАМ ПОМОЧЬ
Юридическая помощь населению > продажа > Споры по договору аренды земельного участка

Споры по договору аренды земельного участка

В числе ожидаемых результатов реформирования судебной системы на Украине было повышение качества судебных решений. Однако при этом практически никто из инициаторов судебной реформы не связывает ее результативность с деятельностью законодательной власти, с качеством законов, кодексов и иных нормативных актов, обязанность подчинения которым при осуществлении правосудия возложена на судью согласно статье Конституции Украины. В то же время одним из характерных примеров проявления отношения законодателя к качеству действующего законодательства Украины является практика рассмотрения судами споров об изменении арендной платы, установленной в договорах аренды земли, заключаемых юридическими лицами с органами местного самоуправления. Например, Хозяйственный суд АР Крым решением от 18 августа года удовлетворил исковое заявление одного из городских советов и обязал ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды земли в новой редакции, изложенной в самом решении хозяйственного суда, предусматривающее увеличение арендной платы за землю. Следовательно, изменение обстоятельств может быть признано существенным, если они одинаково изменились для двух, а не только для одной стороны договора, не говоря о. В соответствии со статьей

Уважаемые друзья! Посетив наш сайт Вы узнаете много познавательной информации решения юридических вопросов.

Но если Вы хотите узнать ответ конкретно Вашей проблемы, мы также сможем вам помочь. Обращайтесь в форму онлайн-консультанта, наши специалисты по юриспруденции в максимально короткий срок ответят Вам четко и по существу.

Консультация предоставляется БЕСПЛАТНО !

Содержание:

Оспаривание договора аренды земельного участка

Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца. Витрянский, Л. Михеева, Е. Суханов, А. Обзор Арбитражного суда Хабаровского края "Обобщение практики рассмотрения споров, возникающих из договора аренды". Заключение договора аренды. Форма и государственная регистрация договора аренды. Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, вносящее в него изменения относительно размера площади участка, не является новацией и подлежит государственной регистрации.

Арендатор обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным решения Управления федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области далее - УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка. Между Департаментом муниципальной собственности администрации г.

Хабаровска далее - ДМС администрации г. Хабаровска и обществом заключен договор аренды земельного участка для использования под проектирование жилого дома, сроком действия на два года.

По истечении срока действия договора дополнительным соглашением вышеуказанный договор расторгнут. Регистрирующий орган, отказывая в регистрации соглашения, указал, что на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что в рассматриваемой ситуации отсутствует новация, поскольку дополнительным соглашением в действующий договор аренды земельного участка внесены изменения относительно размера площади земельного участка, в результате чего изменился кадастровый номер передаваемого в аренду земельного участка, что не противоречит закону.

Суд кассационной инстанции поддержал позицию арбитражных судов нижестоящих инстанций. Заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Общество обратилось в суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Хабаровскому краю далее - ТУ ФАУФИ по Хабаровскому краю о понуждении к заключению договора аренды помещения. При этом, определением суда к участию в деле привлечено третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора о внесении изменений в договор аренды в целях замены арендатора - предприниматель.

Как следует из материалов дела, между ТУ ФАУФИ по Хабаровскому краю арендодатель , войсковой частью владелец и предпринимателем арендатором заключен договор аренды помещения для розничной торговли продовольственными товарами.

Срок договора составлял один год с последующей пролонгацией. Отказывая в удовлетворении требований, заявленных третьим лицом, суды исходили из того, что изменения, внесенные в вышеназванный федеральный закон, не являются для арендатора предпринимателя существенным изменением обстоятельств.

При этом договором аренды не предусматривалось в качестве обязательного условия использование помещений только для розничной торговли алкогольной продукцией. Также судами установлено, что фактически исковые требования заявлены в целях замены стороны в обязательстве с нарушением действующего порядка сдачи в аренду государственного имущества, поскольку согласно пункту 3 Постановления Правительства РФ от Суд кассационной инстанции поддержал выводы судов нижестоящих инстанций.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок обусловлено ниличием воли арендодателя на дальнейшую передачу объекта в аренду.

Арендатор обратился в Арбитражный суд Хабаровского края к Комитету управления имуществом с требованием о признании преимущественного права на заключение договора аренды и признании незаконным отказа в заключении договора на новый срок. Суды установили, что между Комитетом арендодатель и предпринимателем арендатор с года заключались договоры аренды нежилого помещения, в частности, договор аренды сроком действия с Однако, Комитет отказал истцу в продлении арендных правоотношений и предложил освободить нежилое помещение.

В другом споре арендатор просил обязать акционерное общество заключить договор о предоставлении торгового места в аренду.

В данном договоре, заключенном на один год, у арендатора отсутствовало преимущественное право на заключение договора на новый срок. Кроме того, судом было установлено, что, несмотря на возражения ответчика против продления договора, он предложил истцу заключить новый договор на другое аналогичное торговое место.

Суды, отклоняя требования истцов, исходили из положений пункта 1 статьи ГК РФ о том, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

В первом споре суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, указал, что арендатор не доказал факта заключения договора аренды спорного помещения с иным арендатором. По второму делу суд оставил иск без удовлетворения, поскольку в договоре отсутствовало преимущественное право арендатора на заключение договора, а арендодатель возражал против продления договора. При этом ссылки заявителей на добросовестное исполнение обязанностей по договору в силу статьи ГК РФ судами не рассматривались, как обстоятельства, выступающие основанием для понуждения арендодателя к заключению договора аренды на новый срок.

Все позиции, изложенные нижестоящими судами, суды кассационной и надзорной инстанции поддержали в полном объеме. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, установленное частью 1 статьи ГК РФ, не распространяется на договоры аренды муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, заключение которых осуществляется по результатам конкурсов или аукционов.

Общество обратилось в суд с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом о признании незаконными действий Комитета по отказу в продлении срока действия договора аренды нежилого помещения и о признании преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса или аукциона. На основании распоряжения администрации города между Комитетом и обществом был заключен договор аренды нежилого помещения, сроком на один год, который продлевался дважды.

При оценке условий договора аренды суд первой инстанции установил, что сторонами предусмотрено преимущественное право истца на заключение договора аренды на новый срок при надлежащем исполнении обязательств в период его действия, а для реализации этого права он обязан направить в адрес арендодателя заявление и прилагаемые к нему документы не позднее 30 дней до окончания срока действия договора.

В силу пункта 1 статьи ГК РФ преимущественное право на заключение договора может быть реализовано только после истечения срока действия договора аренды и заключения договора с иным арендатором.

При этом, как указал суд, срок действия договора аренды на момент совершения оспариваемых заявителем действий Комитета не истек, арендатор продолжал пользоваться арендованным помещением в соответствии с условиями договора. Учитывая данные обстоятельства, суд установил, что в полученном истцом уведомлении Комитетом фактически разъяснены особенности порядка процедуры заключения договора аренды на новый срок в связи с введением в действие статьи Согласно части 1 статьи Следовательно, отклоняя требование истца, суд признал оспариваемый отказ Комитета в продлении срока действия договора аренды не противоречащим действующему законодательству и не нарушающим права общества.

Судом кассационной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок более года и не прошедший государственную регистрацию в установленном законом порядке, не является доказательством владения имуществом на законных основаниях. Индивидуальный предприниматель далее - ИП обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью далее - ООО об истребовании из незаконного владения ответчика функционального нежилого помещения.

Дополнительными соглашениями срок действия договора аренды продлевался неоднократно. В дальнейшем по результатам аукциона спорное помещение было продано, как объект высвобождаемого военного имущества победителю торгов С. В свою очередь С. Отказ ответчика от заключения договора аренды и освобождения занимаемого помещения послужил основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

ВАС РФ согласился с выводами судов нижестоящих инстанций. Отсутствие заключенного между сторонами договора аренды земельного участка не освобождает лицо, его использующее, от обязанности оплачивать пользование в размере арендной платы, определенной исходя из базовых размеров, установленных муниципальным образованием, если данным лицом не представлены доказательства наличия права постоянного пользования земельным участком, за которое пользователем уплачивается земельный налог.

ДМС администрации г. Хабаровска обратился в суд с иском к ООО о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком и процентов за пользование чужими денежными средствами. Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО на основании заключенного с открытым акционерным обществом далее - ОАО договора купли-продажи и дополнительного соглашения к нему является собственником пяти объектов недвижимости, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права.

Согласно материалам проверки законности использования земельного участка, проведенной ДМС администрации г. Хабаровска, ООО занимает его под производственную базу без наличия соответствующих правоустанавливающих документов.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ далее - АПК РФ , судебные инстанции установили, что права на спорный земельный участок ответчиком в установленном законом порядке не оформлены, прежний собственник расположенной на этом участке недвижимости являлся арендатором земельного участка.

Поэтому суды удовлетворили требования ДМС администрации г. Хабаровска о взыскании с общества суммы неосновательного обогащения за пользование земельным участком в размере сбереженной арендной платы. При этом суды указали, что отсутствие заключенного между истцом и ответчиком договора аренды земельного участка не освобождает последнего от обязанности оплачивать пользование земельным участком в размере арендной платы, определенной в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации далее - ЗК РФ , исходя из базовых ставок, установленных муниципальным образованием, поскольку доказательств предусмотренного статьей ГК РФ права постоянного пользования земельным участком, за которое уплачивается пользователем земельный налог, ответчиком представлено не было.

Судом кассационной инстанции судебные акты оставлены без изменения. Если договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, то все последующие изменения к нему также подлежат государственной регистрации. ООО М. ООО Д. Решением суда, оставленным без изменения постановлением Шестого ААС, в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

Как установлено судами, ООО М. Поскольку изменение порядка расчета размера арендной платы в договор аренды, основанное на Постановлении Губернатора Хабаровского края от Однако согласно постановлению ФАС ДВО, отказывая в удовлетворении встречного иска о взыскании неосновательного обогащения, суд первой инстанции в решении не указал, какие доказательства не были представлены ООО Д.

В случае, когда в договоре аренды отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, такой договор является незаключенныи. Постановлением суда апелляционной инстанции отменено решение суда первой инстанции об удовлетворении требования администрации сельского поселения о взыскании с акционерного общества задолженности по арендной плате, при этом в иске администрации отказано.

Во исполнение распоряжений Главы сельского поселения о предоставлении ОАО в аренду земельных участков между Администрацией арендодатель и обществом арендатор заключены договоры аренды земельных участков сроком на 11 месяцев. Суды, исследовав данные договоры, учитывая положения статьи , пункта 3 статьи ГК РФ, пункт 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации далее - ЗК РФ , пришли к выводу об отсутствии в них данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, а именно сведения о кадастровом номере земельного участка, в связи с чем оспариваемые договоры признали незаключенными.

Поддерживая позицию судов апелляционной и кассационной инстанций, ВАС РФ указал, что не допустимо применение по аналогии закона нормы права, разрешающей до С момента регистрации права собственности на недвижимое имущество, находящееся на земельном участке, покупатель приобретает право пользования данным участком на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Решением суда, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении иска ДМС администрации г. Хабаровска к закрытому акционерному обществу далее - ЗАО о расторжении договора аренды земельного участка отказано. Между ДМС администрации г. Хабаровска арендодатель и обществом арендатор заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендатору предоставлен во временное владение и пользование земельный участок для использования под нежилые здания.

Судом установлено, что в соответствии с выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, собственником объектов недвижимости является ООО. Суды пришли к выводу, что с момента регистрации права собственности на недвижимое имущество, находящееся на спорном земельном участке, ООО приобрело право пользования этим земельным участком на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между последним и собственником земельного участка.

Хабаровска отсутствуют правоотношения по договору аренды. Если арендатор не был уведомлен о несогласии арендодателя на продление договора аренды земельного участка, требование арендодателя об его освобождении является необоснованным. Хабаровска обратился в Арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка и об обязании освободить земельный участок.

Предприниматель заявила встречные исковые требования о признании уведомления ДМС администрации г. Хабаровска об отказе от договора аренды земельного участка недействительным и не влекущим правовых последствий в виде прекращения действия расторжения договора аренды. Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, иск ДМС администрации г.

Хабаровска в части требования об освобождении земельного участка отклонен; в части взыскания денежной суммы производство по делу прекращено. В удовлетворении встречного требования о признании недействительным уведомления судом отказано. Суд первой инстанции установил, что договор аренды содержит условие, позволяющее продлить срок его действия при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

При этом, как следует из смысла данного условия договора, установленного в соответствии с требованиями статьи ГК РФ, о наличии возражений по вопросу о продлении договора арендатор должен быть уведомлен. С учетом установленных обстоятельств и принимая во внимание тот факт, что истец доказательств получения ответчиком уведомления и претензии не представил, а предприниматель в свою очередь факт получения названных предупреждений отрицал, ФАС ДВО поддержал вывод суда первой инстанции о несоблюдении арендодателем требований абзаца 2 пункта 2 статьи ГК РФ.

Если договор аренды нежилого помещения заключен сторонами на неопределенный срок, обязательная его регистрация не требуется, в связи с чем, в случае невнесения арендатором платежей по договору с него подлежит взысканию задолженность по арендной плате. Государственное образовательное учреждение обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к индивидуальному предпринимателю о расторжении договора аренды, заключенного между истцом и ответчиком на неопределенный срок, и взыскании задолженности по арендной плате.

До принятия судебного акта по существу ответчик обратился к учреждению со встречным иском о признании договора аренды незаключенным.

Коммерческие споры по договорам аренды земельного участка

В соответствии с законодательством Российской Федерации арендовать можно любое имущество — нежилое помещение, транспортное средство, оборудование и пр. Исключение составляют жилые помещения, на которые распространяются правила договора найма Гражданского кодекса РФ. Неправильное составление договора аренды или упущение в нем важных законных условий может привести к спорам, которые на практике, зачастую, разрешаются только в судебном порядке.

Купить систему Заказать демоверсию. Разрешение споров, возникающих из договорных отношений. При наличии разногласий сторон о сроке действия договора, подлежащего заключению на основании решения суда, такой срок определяется судом в силу п.

Последние изменения в процедуре и определении нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения. О возможности передачи земельных участков для градостроительных нужд в случае отсутствия плана зонирования или детального плана территории. Нюансы заключения договора аренды земли госсобственности. Отсчет начала правоотношений между сторонами в сфере аренды земельного участка коммунальной собственности.

Арендная плаха

Очень детально должен быть описан предмет договора, то есть сам земельный участок, подлежащий аренде, это позволит максимально четко идентифицировать земельный участок. Необходимо четко описывать границы земельного участка, его площадь, пространственные координаты, указывать кадастровый номер. Отсутствие этой информации делает договор недействительным. Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора только в строго определенных случаях, установленных ст. Юридическое сопровождение бизнеса Депозит юридическое обслуживание без ежемесячной абонентской платы. Разрешение споров. Апелляционное обжалование. Возврат дебиторской задолженности. Досудебное урегулирование споров.

Договор аренды земельного участка: заключение и расторжение

Эксперт — к. Использовано материалов опубликованной правоприменительной практики список прилагается. Правовой режим недвижимого имущества и нестационарных построек. В соответствии с п.

Между владельцем земельного участка и арендатором нередко вспыхивают споры.

Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца. Витрянский, Л. Михеева, Е. Суханов, А.

Защита прав арендатора земельных участков // Обзор судебной практики

По вопросу применения положений Гражданского кодекса РФ о договоре аренды см. Момент, с которого договор аренды считается заключенным 2. Привлечение оценщика при заключении договора аренды государственного муниципального имущества 3.

Как и любую гражданско-правовую сделку, договор аренды земельного участка можно оспорить путём подачи искового заявления в суд. Любая из сторон договора, неудовлетворенная его условиями, может признать действующий договор мнимым или ничтожным. В более редких случаях такой договор может быть обжалован третьим лицом, пострадавшем в результате его действия. Как показывает практика, нередко возникают и такие случаи, при которых арендатор внезапно узнаёт, что юридическому лицу, сдавшему помещение в аренду, угрожает банкротство, в результате которого договор, может быть расторгнут без всякой вины арендатора. Самым простым способом оспорить заключённое соглашение является попытка досудебного урегулирования.

Судебная практика по договору аренды

Развитие земельных правоотношений является одним из ключевых показателей экономического развития и инвестиционной привлекательности любого государства. Поэтому неудивительно, что земельные споры остаются наиболее актуальной категорией дел, рассматриваемых судами, а положительное решение которых имеет большое значение для бизнеса. Учитывая это, мы подготовили для вас обзор ключевых, по нашему мнению, решений Верховного Суда, которые могут в значительной степени повлиять на подходы и концепции решения земельных споров. Однако все знают, что на практике получить земельный участок бесплатно чрезвычайно трудно из-за позиции органов местного самоуправления, которые обычно оперируют необоснованными отказами. Причинами для отказа может быть отсутствие свободных земельных участков или наличие очереди на их получение. Как результат, заявления граждан часто даже не рассматриваются на заседании местного совета, что, конечно, является нарушением их прав. В то же время, людям следует знать, что законодательство содержит четкие причины обоснованного отказа в бесплатном выделении земли.

Субъект, заключающий договор аренды земельного участка в месте, установленном схемой размещения нестационарных торговых.

В случаях, предусмотренных законом например, пунктами 1 и 3 статьи В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным статья ГК РФ , равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды статья ГК РФ. Согласно абзацу первому пункта 1 статьи ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Споры по договорам аренды

Договор аренды земельного участка наряду с другими договорами имеет широкое применение в предпринимательской сфере. Речь идет не только о разнообразных вариантах ведения хозяйственной деятельности на арендуемых землях сельхозугодий, но и о размещении торговых объектов, логистических комплексов, стоянок грузового транспорта, складов. Земельные участки предоставляются в аренду в соответствии с гражданским законодательством. По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору участок земли за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Спор об аренде земельного участка

Активировать демодоступ. Договор аренды участка не прекращается автоматически после строительства на нем нежилого здания. Если на арендованном земельном участке , находящемся в публичной собственности, построено нежилое здание, договор аренды не прекращается автоматически после завершения строительства в отличие от случаев строительства жилого объекта.

Очевидная тенденция последних лет — рынок недвижимости если не замер, то существенно сбавил обороты. Однако в этом году многие специалисты отмечают возвращение бизнеса к крупным строительным проектам, завершающий этап которых зачастую проходит не на стройплощадке, а в здании суда.

Графический образ документа. Обобщение практики разрешения споров по договорам аренды земельных участков. Правовой основой для разрешения споров из арендных земельных правоотношений являются глава 34 Гражданского кодекса РФ далее — ГК РФ , Земельный кодекс РФ, а также иные нормативные правовые акты, принятые в соответствии с ними. Отдельные вопросы практики рассмотрения анализируемой категории дел отражены в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Взыскание арендной платы: советы юриста в споре по договору аренды
Комментариев: 1
  1. Наум

    Браво, какие слова..., блестящая мысль

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

© 2020 Юридическая консультация.